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第三者の為の契約

前回のブログの続きです。
登記法の改正により、中間者が物権を取得しながら、登記を省略し中間省略登記を行うことは名実ともにできなくなりましたが、不動産業者や司法書士がどうにか理屈をつけて、登記法に抵触しないように中間省略の様な事?が出来ないかと知恵を絞りだし編み出したものが「物権変動の過程を忠実に公示する」という原則を侵さずに中間省略登記と同様の効果をもたらす取引・登記手法です。

主に実務で使用されているものは下記の二つでしょうかね。

買主の地位の移転による方法

いわゆる地位継承と業界で言われるものです。
中間者が「原権利者に対する物権の買主たる地位」を新権利者に移転することにより、中間者が物権を取得することをなくし、原権利者から新権利者への登記を適法に行う方法です。
この「地位継承」のデメリットは地位を第三者に丸っぽ継承しちゃいますので売買金額までそのまま継承してしまいます。なので金額の差額をつけて、差金を頂戴する方法ではありません。
取引に関してではなく、地位継承を完了してその対価として「コンサルティング費用」や地位継承にかかわった見返りとしてその土地の建築や請負契約を頂戴するというような少し間接的な利益の取り方となりますね。

第三者の為にする契約による方法

これが通称「三為契約」です。巷の転売屋さんが主に使っている方法です。
中間者が原権利者との間に、「当該契約に基づく物権移転を第三者である新権利者に対して行う」とする売買契約を結ぶ方法です。この契約については原契約の内容まで新所有者に晒す必要がないので、原売買契約に1000万円上乗せして新所有者と売買契約を結ぶことも可能です。
・・・こじつけも良い所でしょ?こんなの。。。
こんな事がまかり通るなら、これは中間省略的取引の事実上の容認ですね。
ただこの契約を結ぶためには言い訳がましい条文を契約書に加えないといけないのですが。。。

でもこの二つの取引はお国も推奨しているみたいです。

下記ウィキペディア参照。

「内閣総理大臣の諮問機関である規制改革・民間開放推進会議は、2006年(平成18年)12月25日の答申で、不動産の取引費用の低減ニーズに応えるため、「第三者のためにする契約」及び「買主の地位の移転」によって中間省略登記と同様の効果をもたらす登記ができることを平成18年度中に周知すべきであるとした。不動産業界ではこの答申を、「中間省略登記が事実上容認された」ものとして歓迎している。
上記答申の中で、会議が法務省との間で確認した登記原因証明情報のひな形については、2007年(平成19年)1月12日民二52号通知をもって、全国の登記官に示された。」

建前やモラルと実務上の取引が交錯してますね。。。どないやねん!と私は常日頃思っておりますよ(笑)
こんなことなら政府も正々堂々と「中間省略登記は大歓迎!オッケーオッケー!どんどんやっちゃって下さい!」って言えばいいのにね♪(笑)

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