道路の種類について

大型連休も終わり、いよいよ「令和」に突入しました。各メディアも元号が変更になったことについて取り上げ、街中もにわかにお祝いムードに包まれていましたね。本当に慶ばしいことです。これを機に住宅もドンドンと売れれば、不動産仲介営業マンの懐も温まるというものです。

さて、今回は道路の種類について簡単にご説明させて頂きたいと思います。

不動産関係者の方以外はいちいち道路を見て「この道路はどんな道路なんだろう？」なんて思わないですよね。ところが私も含め、不動産業従事者はこの「道路」が非常に重要で不動産の価値そのものを決めるものと言っても過言ではありません。

まず建物を建築する際には「道路」に建物の敷地が２ｍ以上接していなければ建築することは出来ません。

一見、道路に見えるアスファルト舗装でも「道路」ではないものもあるので注意が必要です。

では道路とはどのようなものか？

道路の基準については主に建築基準法第４２条及び４３条に記載されていますがその中に種類が書いてあります。

①建築基準法第４２条１項１号道路
いわゆる国道、都道府県道、市区町村道などの公道で道路法による認定道路です。
②建築基準法第４２条１項２号道路
新しく住宅地を開発する際や区画整理によって新設する道路のことです。
③建築基準法第４２条１項３号道路
建築基準法が施工された時に既に存在していた道路のことです。
④建築基準法第４２条１項４号道路
道路の拡張工事や計画道路で２年以内に施工予定のある道路のことです。施工がすべて完了すれば認定を受け、１項１号道路となります。
⑤建築基準法第４２条１項５号道路
一定基準に適合する私道で、私道の所有者が特定行政庁からその位置の指定を受けた道路です。
不動産業者は通称「位置指定道路」と言いますね。
⑥建築基準法第４２条２項道路
建築基準法の施工の際、すでに建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で、特定行政庁の指定を受けたものです。公道、私道の別は問わず一般的に「２項道路」と呼ばれています。

このようにざっくりと６種類程の道路の種類があります。注意しなければいけないことは①～④は公道なのですが⑤は私道、⑥も私道の可能性が高いです（たまに公道もありますが）。

公道はあくまで国や自治団体が管理してくれますが、私道はメンテナンス時の配管の掘削や維持管理を所有者全員で費用負担しなければならず、トラブルになる可能性は公道よりも高いですね。

しかも、前面道路が私道の場合は必ず持分のチェックを怠らないようにしてください。

土地を買ったは良いが前面道路の土地を所有していないと厳密には通行もできないし、掘削などの配管メンテナンスも出来ません。もし前面道路の土地を所有していないのであれば、無償で使用できる「掘削・通行の同意書」所有者と取り合わすのがトラブル回避の秘訣です。

道路は税金を決めるにしろ、建築するにしろ、不動産取引において非常に重要なポジションなので、私も重要事項説明書を作成する際は神経を使う箇所になりますね。