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心理的瑕疵物件

ここ数日、僕の住む苦楽園地域の夜が、かすかに賑やかです。というのも、この5月の終わりから6月の頭にかけて、苦楽園口駅のすぐ傍を流れる夙川に蛍が舞うのです。いつから見れるようになったのか、僕が移り住んできた12年前にはすでに見れていたような気がします。

なんか奇妙な光景ですよ。バーやイタリアンのお店が立ち並ぶ街のすぐ横で蛍が見れるんです。田舎なら珍しくもないんでしょうが、阪急電車の駅のすぐ横で蛍が飛んでいるのは風情です。この時期になるとお子様連れやカップルが苦楽園口駅周辺に蛍見学にこられます。非常に綺麗ですよ。機会があれば皆様も一度足をお運び下さいね。

蛍の時期が過ぎると梅雨、そして夏。。。

夏といえば、怪談話・・・程では無いですが、今日は枕の部分とは打って変わって、ちょっと怖めの話を書きます(笑)

心理的瑕疵物件

皆様、心理的瑕疵ってご存知ですか?不動産業者の方以外はたぶん聞きなれない言葉かと思います。

「瑕疵」とは隠れた欠陥のことです。

例えば中古住宅を購入して、床下を除いてみればシロアリに喰われてボロボロだったとか、住んでみると雨漏りがあちらこちらで起こるとかです。その時には発見できなかった欠陥が後になって露になる。これが「瑕疵」というものです。

瑕疵物件

一方、「心理的瑕疵」とはどういうものか?

これは物理的な欠陥ではなく、心情的にそこには住みたくない、そんな物件買いたくないというものです。

心理的瑕疵

これは人それぞれ感覚が違うので一概には特定しづらいのですが、一般的に言うとそこで物件の所有者が自殺されたとか、殺人事件があったとかというものです。いわゆる「いわく付物件」というものです。では皆さまどこまでが「心理的瑕疵あり」でどこまでが「心理的瑕疵がない」と思われますか?上記二つは明らかに心理的瑕疵だと思われます。

  • では不審死はどうでしょうか。。。
  • 自然死でも死後すぐに運ばれたものはどうでしょう?
  • 死後2か月経過して発見されたものはいかがでしょう?
  • 病死でもがんで死ぬのと得体の知れないウィルスにかかって死ぬの違いはいかがですか?
  • 同じ病気で死ぬのでも苦しみ悶えながら死んだのと安らかに息を引き取ったのとどちらが心理的瑕疵物件ですか?

上記の判断に明確な線引きは無いのです。親族にしか知り得ない情報も中にはあります。

宅建業法の中にはこのような規定があります。

取引中に知りえた物件の心理的瑕疵については重要事項説明書に記載し買主に告知しなければならない

心理的瑕疵の告知義務

確かに、買主に不利益になる情報はお客様に告知しなければならないのは良くわかります。しかし、心理的瑕疵の定義を定めていないものを告知規定されてもね。。。平たく言うと、何でもかんでも重説に謳いなさい!という事なんでしょう(笑)。この心理的瑕疵については色々なところで裁判にもなってます。

一例でいうと、H19年の東京地裁の判決では「一旦別の入居者がいた場合、その後の入居者に対しては、特別な事情がない限り、宅建業法上の告知義務はない」というのが出ています。
特別な事情ってのがまた曖昧なんですが(笑)

という事はですよ。ワンルームマンションで自殺があって、次の入居者が入って1か月で出て行ったとします。そしたら、次に借りる方は自殺物件と知らずに入居する可能性が大なのです。だって告知義務がないのですから、貸主に不利になるようなことを義務もないのに言いませんもんね(笑)

また、賃貸ではなく売買になると話が重くなりますしね。。。

結局、重要事項説明書に記載するという規定はあるのに「心理的瑕疵」の期間や度合についての定義がないのです。いわばケースバイケース。

心理的瑕疵」の期間や度合についての定義がない

その時の裁判所の判断に委ねるしかありません。ケースバイケースのものを重要事項説明書に記載しろと言われても無理難題です。要するに記載しない宅建業者の責任にするためのような法律です。えーい。こうなったら何でもかんでも全部記載してやるぞ!責任を被るのはまっぴらだ!というのが大手仲介会社のスタンスです(笑)まあ、そうなって当然ですよね。

不動産というものは土地だって歴史を遡ればいつか誰かが死んでますし、マンションだって正確なところは解りません。これね。ほんとどこかで線引きしないと極端な話、中古不動産相場の崩壊になりますので、司法・立法で早急に調整すべき課題だと思っております。何でもかんでも不動産屋の責任にすれば良いってもんじゃございません。

僕も昔、中古マンション契約後、決済直前に7階から飛び降りられたことがありました。購入予定者は当然、解約を強く主張し、結果白紙解約になりました。でも、僕は全然腑に落ちてないんですよ。。。
なぜかって?
その飛び降りた人、生きてましたもん。。。(笑)

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