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修繕積立金制度

お盆が明けて、地獄の様な猛暑も一段落しましたね。ここから一気に秋に突入して欲しいものですが、そう甘くは無いでしょうね。もう一回くらい猛暑が来ることくらい覚悟しておいたほうが良さそうです。

今回は分譲マンションの修繕積立金制度についてお話しさせて頂こうと思います。

そもそも、この修繕積立金というものは、マンションの専有部分(所有権が個人の部分)以外の共有部分(廊下や外壁など)について、区分所有者全員の共有財産であるので、皆でお金を積み立てて、マンションごとの長期修繕計画に基づいて修繕し、財産価値を保持していこうというものです。

新築マンションが建築され最初の購入者が「修繕積立基金」なるものを作りそこに一時金として30万円ほどのお金を支払います。それが修繕積立金の基となり、毎月区分所有者がそこに積み立てていくのです。

最初に管理会社が提案した長期修繕計画に従って積立金を決めて、支払い計画も立てて運営していくのですが。。

予定通りにすすんでいる長期修繕計画なんて滅多に見たことがありません。大体、予想外の修繕が出たり、思った以上に見積もりが足らなかったりして、新築マンションを購入して間の無いのに最初の組合総会で、もう修繕積立金の値上げについて議論されたりするマンションもあります。

せめて、新築から最初の10年位の修繕計画は予定通り遂行できるよう、デベロッパーもそこに付いている管理会社もちゃんと考えて欲しいものです。マンションの長期修繕計画って杜撰すぎますよ。。。

新築当時、あまり管理費や修繕積立金の金額を高くすると月々の支払いが上がってしまい、売れ行きに影響するから、出来るだけ最低限の抑えた金額にしているのがみえみえです。

で、売りさばければ後は管理組合が運営するからデベロッパーは知らんぷり・・ですか。。無責任すぎませんかね?

これね。本末転倒な話なんですが、「資産を守るために」修繕金を値上げして、マンションの財産価値を保持するつもりが、管理費・修繕金が高くなりすぎて中古マンションで売りに出すときに買手に毛嫌いされて、売れにくくなり値段が下がるのです。住人からしたら八方塞がりですよ。

まだ、住戸数のある程度纏まっている(50戸~100戸)クラスになればリカバーも効きやすいのですが、小戸数のマンションになると、一戸の負担が大きすぎて修繕積立金をいくら値上げしても修繕できない場合があるのです。

僕は小規模な分譲マンションの販売については基本的には反対です。運営・維持していくことの難しさに加え、経年劣化に対応できる要素が少なすぎるのです。

デベロッパーさんも売ったら「はい。おしまい。」ではなく、建築計画の段階から入居戸数、現実的な修繕計画等、購入されるお客様の「お住まいになられてからの資産維持」についてもっと真摯に考えるべきだと思います。

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