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僕がマンションを買うなら②

僕がマンションを買うなら②

皆様ご存知ですか?
マンションのコンクリートって打設してから2年経たないと完全に乾ききらないのです。

いわば、マンションが新築された段階では、誤解を恐れずに言うと「生乾き」の状態なんです。

コンクリートの性質上、物質内の水分が飛ぶのと比例して強度がますので、構造的に言うと新築物件の「完成」とは「未完成」なのです。まあ、人間や多少の物体の荷重程度で歪むようなものではございませんが、僕の中では少々不安定ですね。。。

僕の勝手な判断ですが、マンションの強度最強は3年~5年です。

ですので、新築マンションを買おうが、中古マンションを買おうが、お化粧の問題だけで構造上は中古マンションがいいと思っております。

二つ目に
物件も女性も土台が良ければお化粧次第では・・・ではないですが、内装やモデルルームに騙されてはいけません。

何度も申し上げますが、コンクリートの箱の大きさに値段がついているのです。

コンクリートの箱の大きさに値段がついている

もちろん、極端に古い物件になると、ベランダ部分の開口部の高さが低いだとか、段差があるとか、構造上どうにもならないものも出てきますが、それを覗くとお化粧なんて簡単にやり直せます。

「内装が高くつくじゃないか!?」という声も出てきそうですが、物件の金額に比べると内装の値段なんてたかが知れてますよ。

僕らみたいな、プロが物件を仕入れる時はお化粧なんて全く気にしません。土足で入りたくなるようなゴミ屋敷マンションや変な虫が出てくるようなお部屋もへっちゃらです。むしろ、その方がお値段が安く買えてラッキー位ですね。

そういうものを買取って、キッチンから浴槽から全て取り外し、コンクリート剥き出しのただのコンクリートの箱にしてしまい、一から内装をやり変えれば、新築マンションとほぼ同じです。

それでも十分利益が出るほど内装というのは・・・いわゆる・・・そういうものなのです。。。
(あまり言うと同業からクレームがきそうなので控えますが(笑))

素人さんだと、どうしても視覚に入ってくる情報で嫌悪感を抱きがちですが、出来るだけ視覚以外の情報で物件の本質を見るようにすると、間違いのない物件選びができますよ!

三つ目に
一般に言う「3LDK」は3LDKではございません。エセ3LDKです。

エセ3LDK?

本来、物件の間取りを表示するときには表示法上、「洋室」と記載できるのは一定の採光が取れて、開口部がある居室に限られます。開口部が取れてても採光が足りない場合は洋室ではなく「納戸」表示にしなければなりません。ただ、表示上が納戸というだけで、実際は壁と扉がある分お部屋として使用して頂いても十分機能します。

しかし、問題は和室です。

和室をどう使うか?

ぶっちゃけ、あれ部屋にできますか?和室も壁と扉を付け、一つの独立した空間にしてしまえば、例え畳が敷かれてても採光が一定量なければ納戸表示となります。

正直、「納戸」という響きはイメージダウンですよね。。。
人が寝る部屋では無い感じがするし。。。

ここでマンション分譲業者のちょっとしたカラクリがあります。

スタンダードな3LDKタイプって玄関入ってすぐ両脇にお部屋があり、廊下を突き当たって扉を開けるとベランダ側に面してリビング。そして、リビングに隣接するように3枚麩の和室。こんな感じではないでしょうか?

この和室を子供が大きくなった時に部屋として与えないでしょう?普段はたたみ残した洗濯物がピラミッドのようになってるはずです(笑)そうではないにしても壁と扉が無いのでLDKと一体として使ってしまいますよね。

あれね。扉と壁を付けれないのです。

角住戸だと別ですが、住戸と住戸に挟まれたものだと、開口部がそもそも無いですし角住戸でも採光を十分確保するのは至難の技ですので、もし独立したお部屋にしても、「納戸」表示になるのです。

分譲業者はそれを避けるため、麩にして「あくまで、LDKと一体ですよー。LDKに間仕切りを入れてるだけですよー」という体にして、採光はリビングのバルコニーから何とかこじつけて確保して、「和室」表示になるようにしているのです。

3LDKは響きがいいし、パンフレット上そういう記載のほうが売れます。

だから、分譲業者はあの手この手で知恵を絞った結果の和室なのです。しかし、4人家族だと、子供2人が成長して部屋を各々に与えたときは両親は自ずと和室に布団敷いて寝るハメになるのです。

もし、3LDKをご購入する際には角部屋で洋室が三つあり各々が独立した採光と扉を持つお部屋の方が後々、生活スタイルの変化にも対応しやすいですよ。この際、和室は諦めましょうね(笑)

僕がマンションを買う判断基準は、築年数なんて極端なものでなければあまり気にしません。

家を購入する基準

まず、

  • どこに住みたいか?
  • マックスの家族人数に対応できるか?(広さの確保)

です。

繰り返しになりますが、4LDKが望ましいです。

仮に3LDKを選ぶ際は、独立した洋室が3部屋あるものにしましょう。なぜ、このような事を申し上げるかというと、皆様に安易に買替えなければならないような不動産を買って欲しくないからです。

プロでは無い限り買替えれば買替える程、現金を損します。

目先で選ばず、長期的な判断で、長くお住まいになれるように、また、後々になって「このマンション買ってよかったなー」と思えるような物件選びをして頂けたらなあと思う今日このごろです。

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