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不動産投資を甘く見るな②

居住用物件のサブリース会社は世の中たくさんありますが、「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズは女性専用のシェアハウスを売買・運営している企業です。不動産業者はブームに便乗して、多くのシェアハウスを建てました。

そもそも、なぜシェアハウスをやりたがるかというと、大きくは二つあります。

  1. 同規模の土地にワンルームマンションを建てるより部屋数が多く取れる。
  2. 建築コストが安い。

同規模の土地にワンルームマンションを建てるより部屋数が多く取れる

①について軽く説明すると、普通のワンルームマンションは全ての部屋が廊下に面して各住戸に玄関があり、それぞれが独立して生活できるような部屋になっております。そのため、建物に共用スペースなどの無駄な空間が多いのです。シェアハウスにすると、水回り、玄関等は共同で使用するので、後は部屋の区切りを付ければ、パテーションの数だけ入居者を募集できるので、家賃をワンルームマンションよりも割安にしても収益が上がります。劣悪なシェアハウスだと窓の無いお部屋もあったりしますからね。。多胡部屋状態ですよ。。。
大きな一戸建てに山のように細切れにしたお部屋が沢山あるイメージです。

ワンルームマンションで10戸しか取れない敷地でも、シェアハウスだと20戸取れたりします。
そうなると都内でワンルームマンション月額賃料8万円だと月額収益80万円ですが、シェアハウス仕様にして月額5万円にしても100万円。収益率約20%の向上ですね。

建築コストが安い

②については木造建築にして、各住戸にキッチンやら洗面、トイレなどの住宅設備が要らず共同で使用させるので、その分の住宅設備代・玄関も一つでいいのでその原価等が丸まま浮きます。その分は収益向上します。
これで見せかけの高収益物件の出来上がりです。
もちろん、原価は購入者には言わず、利益を載せて販売するので何千万円かのイニシャルな利益を確保でき表向き上は「サブリースの利益をあまりとらない優良な業者」を謳う事が出来ますよね。
実際は想定高収益分を販売利益という形で前取りしているのと同じことです。

少し、小難しくなりましたが、ご理解頂きましたか?
これで、表向き上は7%近くでサブリースすることが可能になるという理屈ですよ。満室想定でね(笑)
それにス●ガ銀行が「担保価値あり!」というどういう理論でそうなったのか解らないお墨付きをつけて、素人オーナーに30年フルローンを組ませるのです。

でもね。冷静に考えて約7㎡ほどの木造の建物で、かつ水回り、玄関共同の物件が30年間運用できると思います?もし、今現在、築20年のシェアハウスがあったら満室になると思います?そんなもの需要ないですよね。

要するに不動産は机上の数字遊びで購入してしまうと碌なことがないということです。
楽して副業、サラリーマン大家になろう!的な勧誘は心を動かされるとは思いますが、長期の不動産投資はプロでも失敗することがしばしばです。

本当に不動産投資をしたければ、まず自分が現地に赴き土地を見て周辺の不動産相場を勉強して、その土地に最も合致する需要のある収益建物は何かを把握する。自分が労力を使い、頭を使い手間を掛けることですよ。
人の褌では相撲は取れません。アパレルでも不動産でもトレンドを追いかければ、いずれ廃れるというものです。
魔女が馬車にしたものが元のかぼちゃに戻っただけです。もともとかぼちゃだった事を見抜く力を養ってから不動産投資したほうがお利口かと存じます。

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