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「空中権取引」という訳の解らない売買

「空中権取引」って皆さんご存知ですか?

空中権取引

少し小難しくなりますが、要は「特例容積率適用地区制度」を利用した容積率の売買のことです。

特例容積率適用地区制度とは、2000(平成12)年の都市計画法、建築基準法の改正によって創設された制度であり、特例地区とは適正な配置及び規模の公共施設を備え、かつ、用途地域で指定された容積率の限度からみて未利用となっている建築物の容積の活用を促進することにより、土地の有効利用を図ることを目的とする地域地区をいいます。そして,特例地区に指定された地区では、同区域内であれば,容積率を移転する敷地が隣接していなくても、建築敷地の指定容積率の一部を複数の建築敷地間で移転できることになります。

例えば容積率が800%(1000㎡の所に延床面積8000㎡のものが建てられる。)の土地に300%分の建物しか建てないとします。そうなると、机上では空中に後、500%分の建物を建てる権利が存在するということになるが、それを他の建物にこの権利を売却出来るというものです。そうなると、本来、建築基準法上、仮に容積率1000%しか建てらなかった土地が500%の権利を売ってもらうことによって1500%まで建てることが出来るのです。

本末転倒ですよ。
本来、建ぺい率や容積率というのは、街の決められた用途に応じてその環境を確保する目的で設定されているものであり、ある特定の場所だけ、ルールを捻じ曲げるのはお門違いだと思います。お金を払ったからといって、本来、日が当たるところが当たらなくなったり、見晴らしの良かったものが景色が遮られるなんて国がやることではないですよね。法令では色々御託を並べて最もらしい事を書いてますけど、歯切れの悪さが半端ないです(笑)。何かお金や政治の嫌な臭いがするのは僕だけでしょうか?

少し前にニュースになっていましたが、代表的なのが「東京駅」の空中権売買です。

東京駅の空中権取引

東京駅のケースでは、同駅が『大手町・丸の内・有楽地区』として指定された特例地区の区域内にあるため、同駅の余った容積(空中部分)を、同区域内に位置する周辺の「新丸の内ビル」「東京ビル」「ツインタワー」などに売却して500億円を調達しました。東京駅の改装費用として500億円を要したにもかかわらず,その500億円は『空中権』を売却して調達したとのことでした。大企業と政治は法律をも簡単に変えてしまうのですね。。。住環境を保全ずるための建築基準法をこのように先物取引や株、デリバティブなどの金融商品と同じように扱うのは腹立たしいです。

これ、将来、東京駅を立て替えて高層の駅ビルが必要になった場合どうなるんですかね?現行の売買されたという事実を継承して○Rは法令遵守で建築すると皆さん思いますか?僕は思いません。将来、東京駅が老朽化して、高層ビル計画が浮上した場合、速攻法改正ですよ。「民間の利便性や安全性を高め、よりスムーズな世界基準の国際ステーションにするため、東京駅を容積率5000%の超特例容積率適用建物とします!!!」ってね(笑)。民間を無視してやりたい放題ですわ。

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